Sondereigentum Garage: Was Eigentümer wissen müssen

“Während der Erstellung dieses Artikels haben wir die Informationen nach bestem Wissen und Gewissen sorgfältig überprüft. Obwohl wir uns auf die Expertise unserer Fachleute stützen, garantieren wir nicht für absolute Richtigkeit. Für rechtlich verbindliche Beratung sollten Sie sich an einen qualifizierten Rechtsanwalt wenden.”

Wer ein Auto besitzt und eine Wohnung kaufen möchte, achtet in der Regel darauf, ob eine Garage zum Eigentum gehört. Allerdings gibt es rund um die Garage einiges zu beachten. Gehört sie zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Was dürfen Eigentümer und was nicht? Diese Fragen beantwortet folgender Artikel.

Ist die Garage Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Welche Regeln für den Umgang mit einer Garage gelten, hängt davon ab, ob sie zum Sondereigentum gehört oder ob sie als Gemeinschaftseigentum zählt. Dazu ist es interessant, sich die entsprechende Stelle im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) anzusehen.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Gebäudeteile, die für die Sicherheit oder den Bestand des Objekts erforderlich sind. Genauso zählen dazu Einrichtungen und Anlagen, die gemeinschaftlich durch die Wohnungseigentümer genutzt werden.

Laut dieser Definition des WEG wird klar: Garagen zählen zum Sondereigentum. Immerhin nutzt nicht die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft die Garage. Vielmehr wird sie nur von einem einzigen Eigentümer genutzt.

Damit die Garage als Sondereigentum gilt, muss also eine alleinige Nutzung durch einen Wohnungseigentümer vorliegen. Zudem ist es nötig, das in der Teilungserklärung festzusetzen.

Ausnahmen: Wann gehört die Garage nicht zum Sondereigentum?

Wie es im WEG festgeschrieben ist, können tragende Teile eines Gebäudes nicht zum Sondereigentum gehören. Sie sind immer als Gemeinschaftseigentum einzuordnen. Wie sieht es also mit Garagen aus, die nötig für die Stabilität des Objekts sind?

In dem Fall gehören alle konstruktiven Teile wie tragende Außenmauern oder die Dachkonstruktion der Garage nicht zum Sondereigentum.

Was ist Sondereigentum?

Die Definition von Sondereigentum finden Eigentümer im § 3 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes. Es beschreibt das exklusive Eigentum an bestimmten Räumen. Alle Teile eines Gebäudes, die einem Eigentümer allein gehören, werden als Sondereigentum angesehen.

Sondereigentum darf zunächst nach dem Ermessen des jeweiligen Eigentümers gestaltet werden. Dabei gilt es jedoch auch immer die Rechte anderer Personen zu beachten, zu denen andere Sondereigentümer der WEG gehören. Zudem ist der Eigentümer allein für die Kosten verantwortlich. Er hat jedoch auch das Recht zur alleinigen Nutzung des Sondereigentums.

Bauliche Veränderungen und Instandhaltung der Garage als Sondereigentum

In manchen Fällen sind bauliche Veränderungen bei einer Garage gewünscht oder sogar notwendig. Für Eigentümer stellt sich die Frage, wem dadurch Kosten entstehen. Auch hier hängt es wieder davon ab, ob die Garage als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum zählt. Wenn die Garage als Sondereigentum gilt, trägt der jeweilige Eigentümer die Kosten für bauliche Veränderungen, Sanierungen oder die Instandhaltung.

Fällt eine Garage laut WEG nicht vollständig unter Sondereigentum, kann es sein, dass eine Reparatur von der gesamten Eigentümergemeinschaft zu tragen ist. Der Eigentümer, der die Garage nutzt, muss daher nur für die Kosten aufkommen, die nicht zum Gemeinschaftseigentum zählen. Stehen daher beispielsweise Arbeiten an der Dachkonstruktion aufgrund einer Sanierung an, teilen sich die Eigentümer die entstehenden Kosten.

Alle Arbeiten am Innenraum der Garage sind vom jeweiligen Eigentümer zu bezahlen. Dazu zählen beispielsweise das Verlegen von Estrich, die Instandsetzung des automatischen Garagentors oder das Anbringen eines frischen Putzes.

Gehören Stellplätze zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Nicht nur bei Garagen stellt sich die Frage, ob sie zum Sondereigentum gehören. Auch auf Stellplätze trifft das zu. Hier lohnt sich ebenfalls ein Blick in das Gesetz: Nach deutschem Recht kann Sondereigentum nur dann bestehen, wenn es sich um einen in sich abgeschlossenen Raum handelt. Das trifft auf einen PKW-Stellplatz nicht zu. Der Sachverhalt mag also auf den ersten Blick klar erscheinen. So einfach ist die Einordnung allerdings nicht.

Bis es das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) gab, zählten Stellplätze nie als Sondereigentum. Inzwischen ist das anders, was in § 3 Abs. 1 S. WEG festgehalten wurde. Es ist dabei ganz egal, welche Art von Stellplatz vorliegt. Sei es ein Stellplatz im Gebäude oder im Freien – er kann als Sondereigentum zählen, wenn er nur von einem Eigentümer genutzt wird.

Genauso wie bei Garagen muss das jedoch in der Teilungserklärung festgehalten werden. Auch nachträglich ist das möglich. Dazu wird lediglich die Zustimmung aller Miteigentümer benötigt. Im Zuge eines Termins beim Notar kann die Teilungserklärung entsprechend abgeändert werden. Wichtig: Auch im Grundbuch muss der Eintrag geändert werden!

Im Grunde ist auch im Sinne der Gemeinschaft, da niemand für einen Stellplatz zahlen möchte, den er gar nicht nutzt. Gehört der Stellplatz zum Sondereigentum, muss der jeweilige Eigentümer genauso wie bei einer Garage für alle Kosten aufkommen.

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Ist die Tiefgarage Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Häufig gehört zu einer WEG auch eine Tiefgarage. Da diese von der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft genutzt wird, liegt es auf der Hand, dass es sich nicht um Sondereigentum handeln kann. Es gilt: An der Tiefgarage im Ganzen kann Teileigentum begründet werden. Die einzelnen Stellplätze können als Sondereigentum begründet werden.

Den Überblick über Sonder- und Gemeinschaftseigentum behalten

Eigentümer wissen häufig genau, ob ihre Garage zum Sondereigentum gehört oder als Gemeinschaftseigentum gewertet wird. Falls nicht, ist ein Blick in die Teilungserklärung hilfreich. Hausverwaltungen haben es da oftmals schwerer: Um eine WEG richtig verwalten zu können, ist stets ein vollständiger Überblick nötig. Da eine Hausverwaltung meist nicht nur ein Objekt betreut, sind gewisse Hilfsmittel ratsam, die eine Übersicht über das gesamte Sonder- und Gemeinschaftseigentum bieten.

Softwareprogramme wie von DOMUS helfen dabei. Damit können Verwaltungsunternehmen stets im Blick behalten, welche Garagen zum Sondereigentum welcher Eigentümer gehören und welche Bestandteile als Gemeinschaftseigentum gewertet werden. Solche Programme haben noch viele weitere Funktionen, die die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften erleichtern. Anliegen von Eigentümern können schnell und zufriedenstellend gelöst werden. Und bei Fragen kann die Hausverwaltung Rede und Antwort stehen.

Fazit

Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist oftmals gar nicht so einfach. Liegt allerdings eine alleinige Nutzung einer Garage oder eines Stellplatzes vor, handelt es sich meist um Sondereigentum. Um sicherzugehen, können Eigentümer einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Wichtig dabei ist, dass die meisten Garagen nicht vollständig als Sondereigentum zählen. Tragende Bauteile gehören immer zum Gemeinschaftseigentum.

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